家賃はできるだけ下げたいところですよね。なんといっても毎月払うものですから、月に1万円違うだけでも1年で12万円、10年で120万円、50年で600万円の違いがでてきますからね。ということで、今回は家賃の安い時期はいつなのか？ということについて記事を書きたいと思います。
目次
- １-１．1〜3月は家賃が最も高い時期
- １-２．4〜5月は家賃が安くなり、掘り出し物物件も！
- １-３．6〜8月の家賃は底値、ただし物件数も少ない
- １-４．9〜11月は家賃が高くなり始める時期だが、物件数は多め
- １-5．12月の家賃は1〜3月に向けて上昇傾向
１．家賃が安くなる時期とは？
家賃が安くなる時期なんてあるの？と思われる方もいるかもしれませんが、もちろんあります。これはどんなものの価格でも一緒ですが、需要と供給のバランスによって価格というのは変動します。需要が供給を上回ると高くても売れますので、価格は上がることになります。また逆に需要が供給を下回ると安くしないと売れ残ってしまいますので、価格は下がることになります
それでは、賃貸でいう「需要」とは何でしょうか？それは「物件を探す人」ですね。下図に月別の物件を探す人と家賃の関係をまとめました。物件を探す人が多いときは需要が供給を上回りやすくなりますので、家賃が上がります。しかし、物件を探す人が少ないときは、需要が少ないため家賃が下がるのです。
図１：月別の物件を探す人と家賃の関係
１-１．1〜3月は家賃が最も高い時期
1〜3月は会社に勤めている方は転勤、学生さんは入学と物件を探す人が一番多い時期です。また、同様に過去この時期に物件を契約開始した人も多く、この時期が契約更新のタイミングの人が多いので、さらに引越しをする人は増えます。1年間で引越しする人のおよそ1/3がこの時期に移動するという話があるくらいです。1〜3月の中でも特に1月後半〜3月前半頃までが特に混みます。
よって、この時期は売り手市場ということで、大家さんも相当強気な家賃設定をしていることが多いのが事実です。実際にいろいろ調べてみると、不動産賃貸会社の売り上げもこの時期が一番多いようです。ただ、家賃は高いのですが、新築の物件は需要の多いこの時期に合わせて完成することが多く、新築を探したい方はこの時期に探してみると良いでしょう。後述しますが9〜11月も新築物件が出てきやすいです。
１-２．4〜5月は家賃が安くなり、掘り出し物物件も！
続いて4〜5月ですが、4〜5月は3月末で退去した人気物件が放出されている可能性が高い時期で、掘り出し物が見つかりやすい時期です。家賃も1〜3月に比べて下がる傾向にあり、特に1Rや1Kの一人暮らし用の部屋の家賃が下がる傾向にあります。大家さんとしては、一番の売れどきである1〜3月で売れ残ってしまった物件がある場合、閑散期に入る前に、入居希望者が多少いるこの時期に家賃を下げてでも入居してもらいたいと思うわけです。
１-３．6〜8月の家賃は底値、ただし物件数も少ない
続いて6〜8月ですが、6〜8月は1〜5月の活気が嘘だったかのように、一気に物件を探す人が少なくなります。そして、もし人気物件がこの期間に空いたとしても空き期間が長くなる傾向にありますので、大家さんもしぶしぶ家賃を下げる傾向にあります。家賃相場は最も低い底値になると考えてよいでしょう。
なぜこの時期に物件を探す人が少ないのか、それはそもそも転勤や入学等の引越す大きな理由がこの時期にはないことと、梅雨もありますし、気温が高く暑いこの時期にいろいろ物件を見て回ろうとする人が少ないということが要因のようです。引越しする人や物件を探す人が少ないので、不動産会社によっては5月中旬頃〜6月の間に社員旅行に行く会社も結構あるようです。
１-４．9〜11月は家賃が高くなり始める時期だが、物件数は多め
続いて9〜11月ですが、9〜11月は一気に涼しくなってきて、物件探しに適した気候になってきます。そこで、また物件を探す人が増えてきます。さらに、同棲を始めたり転勤があったりシーズナリティ要因も影響し、1〜3月ほどではありませんが、引越しする人がグッと増えます。特に2人以上のファミリータイプの物件を探す人が増えてきます。ちなみに同棲生活を始める人が多いということは、それまでに住んでいた一人暮らし用の物件が空くことになるので、この時期は一人暮らし用の物件を探すのにも良い時期と言えます。また、転勤も多いのでファミリータイプの掘り出し物物件が出てくる可能性もあります。前述で1〜3月は新築の物件が多く出てくると書きましたが、10月も秋の転勤や結婚シーズンに合わせて新築物件が多く出てきたりします。
１-５．12月の家賃は1〜3月に向けて上昇傾向
最後に12月ですが、12月は一言で表現すると「嵐の前の静けさ」という感じの時期です。大家さんは既に来年の1〜3月のことについて考えていて、家賃の交渉をしても「どうせ来年1〜3月になったら、たくさん借りたい人が来るから安くなんてしないよ」と感じで、むしろ来年に向けて家賃を高く設定しはじめる傾向にあります。さらに、大家さんの中には、ここまできたら来年の1〜3月が勝負だということで、早々に年末年始の準備と言って、12月20日頃までには年内の募集を終わらせてしまう人もいるようです。あとは、進路が決まっている早い学生さんは12月あたりから部屋探しをする傾向にあり、不動産屋は少し混雑してきます。
２．家賃が安い時期は物件数が少ない？
家賃が安い時期について書いてきましたが、家賃が安くても物件がなければ、引越しできませんよね。ということで、下図に月別の家賃と物件数の関係もまとめてみました。下図を見ていただくと分かる通り、家賃と物件数というのは比例関係にあります。家賃が高くなっているときには物件数も多いということです。つまり、次の物件を探す人が多いということは、その分空き物件数も増えるということですね。家賃が安くて、物件数も多い時期があれば嬉しいですが、現実なかなか難しいということです。
ただ、厳密には家賃が高い時期と物件に空きが出る時期というのは若干ズレが生じます。具体的に言いますと、1〜3月というのは最も物件を探す人が多いですが、実際に空き家が出るのは引越しした後で、特に引越しが多い時期は3月になりますので、4月は家賃が安くなり始めるにもかかわらず多くの空き物件が出る可能性があるのです。その中にはもちろん優良物件も多く含まれます。よって、家賃が安めで、多くの選択肢の中から物件を探したい人は4〜5月に物件探しをすると良いでしょう。
図２：月別の家賃と物件数の関係
３．オフシーズンは家賃も安くて接客も手厚い
家賃が安くて良い物件を探し当てるために、もう一つ重要なポイントがあります。それは不動産会社の担当者がしっかりサポートしてくれるかということです。1〜3月のような繁忙期は不動産会社の担当者も一人のお客さんに多くの時間をかけていられません。「鍵を渡すので勝手に見学してください」なんてことがこの時期だと多いですし、何より実際には要望にぴったりの物件が空いていても、要望をしっかり聞く時間もないので、その物件を紹介してもらうことなく他の物件を「今決めないとすぐ埋まっちゃいますよ〜」なんて言われて慌てて決めちゃったります。
しかし、オフシーズンならゆっくり相談に乗ってもらえますし、要望をしっかり聞いた上で、ぴったりの物件を紹介してくれる可能性もあります。また当然、現地見学にも全ての物件同行してくれ、様々な補足情報をくれるでしょう。さらに、担当者の周りのスタッフもサポートできるような体制が整っているので、臨機応変な対応も期待できます。
また、不動産会社担当者の万全のサポートを受けるには時期だけではなく、不動産屋に行く時間帯も大事になってきます。担当者は複数のお客さんを同時に担当しているため、他のお客さんとタイミングが被ぶってしまうとオフシーズンでも十分なサポートが受けられない可能性がでてきます。そこで、オススメなのが朝一番に予約を入れることです。さらに平日の朝一番だとさらに良いでしょう。
図３：月別の家賃と不動産屋の混雑状況の関係
４．おすすめの物件探しの時期
以上から、おすすめの物件探しの時期はいつかとういと、私は「4月〜5月」だと考えています。4月、5月は共に家賃がやや安めで、4月は3月に多くの人が引越しますので、物件数もやや多く優良物件も探しやすいでしょう。そして、5月は物件数は少なくなってきますが、不動産屋がすいてきますので、担当者の手厚いサポートを受けることができるでしょう。あと、家賃の交渉ですが、閑散期であれば多少できるかもしれませんが、交渉できたとしても1000円〜3000円程度だと思っていた方が良いと思います。空室率の上昇で、基本的にはその時期の限界まで家賃を下げている大家さんが多いと思うので、あまり値下げ交渉を頑張りすぎると、逆に契約を断られてしまうかもしれません。
図４：月別の家賃とその他要素の関係
５．まとめ
今回は、家賃の安い時期についてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか？家賃が安い時期というのは魅力的ですが、家賃が安くても物件数がなければ、なかなか良い物件には巡り会えませんし、物件があっても不動産屋の担当者が忙しく、十分なサポートを受けられない場合、良い物件に巡り会うことはできません。そんな、引越しする人や物件数、不動産屋の混雑状況の絶妙なバランスを取って、自分にとってどの時期が適した物件探しの時期なのかを見極める必要があるでしょう。
前述の通り、家賃の安さと物件数のバランスを考えると4〜5月がおすすめですが、新築物件を狙うなら10月あたり、本当に底値の家賃を狙いたいなら7〜8月あたりが良いでしょう。今回書いた記事がこれから引越ししようと考えている方の少しでも役に立てば嬉しいです。
